Vous rêvez d’être propriétaire, mais le bail réel solidaire vous semble trop beau pour être vrai ? On vous comprend. Derrière ses promesses d’accession abordable se cachent des redevances mensuelles parfois lourdes, des plafonds de revenus stricts et une revente encadrée qui pourrait vous coûter cher. Dans cet article, on décortique les vrais inconvénients du BRS pour vous éviter les mauvaises surprises.
Sommaire
Les contraintes financières du BRS: ce qu’on ne vous dit pas
La redevance est un loyer pour le terrain. Vous devenez propriétaire du bâti, mais vous payez un loyer mensuel pour le terrain à l’organisme foncier solidaire (OFS). En Île-de-France, 2,2 € par mètre carré, soit 132 € pour 60 m².
En comparaison, un achat classique inclut terrain et logement. En BRS, vous ne payez que le logement, mais la redevance s’ajoute aux charges. Pour un 70 m² à Lyon, 960 € de prêt contre 1 850 € pour un bien classique.
L’éligibilité dépend de vos revenus. En 2025, un couple en zone B1 ne doit pas dépasser 57 555 €. Le plafond baisse en zones accessibles. En B2/C, 44 710 € pour deux personnes.
| Zone géographique | Composition du foyer | Plafonds annuels (€/an) |
|---|---|---|
| A et Abis | 1 personne | 37 581 (2024) / 38 508 (2025) |
| 2 personnes | 56 169 (2024) / 57 555 (2025) | |
| 3 personnes | 73 630 (2024) / 75 447 (2025) | |
| B1 | 1 personne | 37 581 (2024) / 38 508 (2025) |
| 2 personnes | 56 169 (2024) / 57 555 (2025) | |
| 3 personnes | 67 517 (2024) / 69 183 (2025) | |
| B2 et C | 1 personne | 32 673 (2024) / 33 479 (2025) |
| 2 personnes | 43 633 (2024) / 44 710 (2025) | |
| 3 personnes | 52 471 (2024) / 53 766 (2025) | |
| Pour chaque personne supplémentaire à partir de 4 personnes | 13 440 (A/Abis) / 12 301 (B1) / 9 599 (B2/C) | |
Quelques années plus tard, vos revenus évoluent. Vous avez peut-être un meilleur job. Si vous dépassez les plafonds, vous gardez votre logement mais la revente devient compliquée. Trouver un acquéreur dans les plafonds sera un casse-tête.
Comme expliqué dans un guide sur les inconvénients à connaître avant de se lancer, les coûts cachés du BRS pèsent sur le budget. Redevance, frais de notaire, charges… Ce n’est pas fini.
- Redevance foncière : 1 à 4 €/m² à Lyon, soit 210 €/mois pour 70 m².
- Frais de notaire : 2-3 % (neuf) à 7-8 % (ancien) du prix d’achat.
- Taxe foncière : Abattement possible de 30 %, mais paiement obligatoire.
- Charges de copropriété et assurance : Coûts récurrents à intégrer dans le budget.
- Dossier et cautionnement : Environ 1 000 € de frais de dossier et 2 100 € de cautionnement.
Le BRS reste avantageux malgré ces coûts. L’économie initiale à l’achat compense la redevance. En Île-de-France, un 60 m² coûte 210 000 € en BRS contre 396 410 € en achat libre. Des guides sur les travaux et rénovations soulignent l’importance de prévoir des dépenses imprévues, un point critique dans un BRS.
Les restrictions de revente: l’envers du rêve propriétaire
La plus-value en BRS est bridée. Votre logement vaut plus à la revente, mais pas trop. L’OFS plafonne les gains pour garder le bien accessible. Résultat : vous gagnez moins qu’en vente classique.
Un bien classique prend de la valeur librement. En BRS, votre gain dépend d’indices comme l’IRL ou l’ICC. L’IRL offre 1,3% de plus-value annuelle, l’ICC 2,4%. C’est mieux que rien, mais moins qu’en libre.
Trouver un acheteur en BRS relève du parcours du combattant. Le marché est réduit. Il faut un acquéreur éligible, sous plafonds, qui respecte les mêmes règles. Pas d’investisseurs, pas de location. Le cercle est fermé.
L’OFS valide les acheteurs potentiels. Il peut même racheter votre bien. Un droit de préemption existe aussi. Vous ne vendez pas à qui vous voulez. C’est l’organisme qui valide ou propose un repreneur. C’est lui le véritable patron du marché secondaire.
La résidence principale est une obligation. Pas de location possible. Sauf dérogations rares. Vous ne pouvez pas vous absenter longtemps. Le logement doit être votre chez-vous, à temps plein. Pas question de le mettre en Airbnb.
Le manque à gagner avec l’interdiction de location saisonnière est réel. Pas d’Airbnb, pas de sous-location. Mais c’est pour éviter la spéculation. L’idée : ce logement sert à habiter, pas à encaisser. En contrepartie, le prix d’achat est plus bas.
Les héritiers doivent respecter les mêmes plafonds de revenus. Sinon, ils revendent dans 12 mois. L’OFS intervient dans la transmission. Il peut même acheter le bien lui-même. Rien ne sort du cadre BRS.
En héritage, le bien en BRS perd de sa valeur. Vous ne pouvez pas spéculer, ni transmettre un patrimoine lourd. En revanche, le conjoint peut rester sans conditions. L’acquisition initiale à prix réduit compense un peu les limites à la revente.
Les risques à long terme du dispositif BRS
Qui vérifie la solidité de votre OFS? En cas de faillite d’un organisme foncier solidaire, les propriétaires du bâti risquent gros. En 2024, les défaillances d’entreprises grimpent de 10,3%. Vos 1 à 4 € mensuels/m² ne suffisent pas à tout couvrir.
Un fonds de garantie? Rêveur. En cas de pépin, un autre OFS peut récupérer le terrain. Le préfet valide l’agrément, mais les crises ne préviennent pas. Votre redevance mensuelle ne pèse pas lourd face à un krach immobilier.
La loi joue aux montagnes russes. Un arrêté de juillet 2024 change le zonage pour le PTZ. 865 communes basculent entre zones A, B1 et C. À partir de 2025, posséder un logement éligible au PTZ devient un frein à l’accès au BRS.
- Changements de zonage: 865 communes reclassées, zones A/Abis/B1 touchées
- Nouvelles règles d’éligibilité: interdiction pour les ménages possédant déjà un bien adapté à leurs besoins
- Restrictions de location: pas de tourisme, déclaration obligatoire à l’OFS
- Mise à jour des plafonds: de 38 508 € (zone Abis) à 33 479 € (zone C) pour un célibataire
- Contrôles renforcés: agrément préfectoral, rapports annuels obligatoires
Les enjeux juridiques d’une raison sociale montrent que les cadres réglementaires peuvent basculer. Le BRS n’échappe pas aux caprices politiques. Le prix de revente est bridé, la liquidité dépend d’acheteurs sous plafonds.
La valeur de votre bien peut chuter avec les réglementations. Un ménage avec un logement locatif ne vendra pas à n’importe qui. Le BRS reste attractif pour les primo-accédants, mais la liquidité dépend des futurs acquéreurs éligibles. Les 20 à 40% d’économie à l’achat restent un argument solide.
Les alternatives plus flexibles pour accéder à la propriété
Le BRS n’est pas la seule option. D’autres dispositifs existent pour acheter sans se prendre la tête. On fait le point sur les solutions avec moins de contraintes.
Le prêt à taux zéro : une aide pour les primo-accédants
Le PTZ reste une valeur sûre. Jusqu’à 40% du prix financé sans intérêt. Pas de redevance compliquée. Vous possédez terrain et logement. L’État paie les intérêts. Moins cher à l’achat, plus libre à la revente.
Les aides pour l’accession sociale : des plafonds plus souples
L’accession sociale séduit les ménages modestes. Des subventions de l’ANAH possibles. Plafonds de revenus plus généreux. Un couple avec 57 555 € en zone B1 peut acheter en BRS. En accession sociale, les limites sont plus hautes. Moins de règles, plus de liberté.
La location-accession : un pied dans la propriété sans l’achat total
La location-accession prépare doucement à la propriété. Un acompte réduit, des loyers compensés par un futur achat. Pas de redevance à vie. Vous devenez propriétaire au terme du contrat. Aucun organisme ne pèse sur la revente. Un bon compromis sans les contraintes du BRS.
L’accession libre : la liberté totale, mais à quel prix ?
La liberté a un coût. Aucun plafond, aucune redevance. Vous achetez, vous revendez à qui vous voulez. Mais les prix flambent en zones tendues. Un 70 m² à Paris coûte 600 000 €. Le BRS reste 40% moins cher. Le choix dépend de vos finances et votre appétence pour les règles.
Le bail réel solidaire n’est pas un miracle immobilier. Redevance, plafonds de revenus et revente bridée en font un calcul à double tranchant. Avant de sauter le pas, vérifiez vos finances, anticipez l’avenir. Parce que posséder, c’est bien, mais choisir en connaissance de cause, c’est mieux.