De Carnac à Quiberon, en passant par Auray ou La Trinité-sur-Mer, le littoral attire chaque année de nombreux particuliers qui veulent concrétiser leur projet immobilier. Toutefois, la proximité de la mer implique des règles d’urbanisme à ne pas négliger pour réussir son projet…
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Pourquoi construire une maison dans le Morbihan ?
Si le littoral morbihannais est très populaire, cela n’a rien d’un hasard ! En effet, il y a plusieurs raisons qui expliquent l’intérêt d’une construction de maison neuve à Carnac ou dans le Morbihan :
- Le cadre naturel attractif avec les plages, les sentiers côtiers et les paysages du golfe du Morbihan
- La diversité des communes comme Carnac, Erdeven, Étel, Quiberon ou encore Plouhinec qui permettent d’envisager différents cadres de vie
- Des possibilités de personnalisation, la construction neuve permettant d’adapter les volumes, le nombre de chambres, l’organisation intérieure et les équipements aux besoins du foyer
- Les multiples ambiances du territoire, entre les secteurs proches de l’océan et les communes situées dans les terres, où les projets peuvent s’inscrire dans des environnements très différents.
Quelles sont les contraintes à prendre en compte pour construire près du littoral morbihannais ?
Avant d’investir, il faut savoir que le département du Morbihan compte de nombreuses communes soumises à des réglementations particulières, en raison de leur proximité avec la mer. Voici les principales contraintes à prendre en compte avant de construire :
La loi Littoral, un cadre réglementaire incontournable
Adoptée le 3 janvier 1986, la loi Littoral encadre l’urbanisation des communes côtières pour préserver les espaces naturels et les paysages. Concrètement, elle impose que l’extension de l’urbanisation se fasse en continuité des agglomérations et villages existants. A ce titre, une maison isolée dans un secteur peu urbanisé ne peut donc pas être implantée librement, même si des constructions sont présentes à proximité.
La bande des 100 mètres et les espaces proches du rivage
En dehors des espaces déjà urbanisés, les constructions nouvelles sont, en principe, interdites dans une bande littorale de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage. Cette règle a été pensée pour protéger les paysages côtiers et limiter l’implantation de nouveaux bâtiments dans les secteurs les plus exposés. Au delà de cette bande, les espaces proches du rivage restent donc soumis à des restrictions, où l’urbanisation doit y être limitée et justifiée dans les documents d’urbanisme.
Les zones constructibles définies par le PLU
De son côté, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) des communes précise les secteurs dans lesquels une construction peut être envisagée, ainsi que les règles applicables à chaque parcelle. Pour être plus précis, il détermine notamment :
- Les hauteurs autorisées
- Les distances aux limites de propriété
- L’emprise au sol
- Les prescriptions architecturales
Cependant, notez qu’un terrain classé constructible dans le PLU ne garantit pas systématiquement l’obtention d’un permis, car la loi Littoral peut imposer des restrictions supplémentaires, directement opposables au projet.
Les espaces naturels protégés et les risques littoraux
Pour terminer, les dunes, les marais, et les zones humides sont aussi à protéger, si bien que certains secteurs excluent toute construction nouvelle, là où d’autres n’autorisent que des aménagements limités. De leur côté, les risques de submersion marine et d’érosion côtière doivent aussi être étudiés, d’autant plus que dans certaines zones, les plans de prévention des risques littoraux peuvent interdire des constructions ou imposer des prescriptions techniques.